Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier : qu’est ce que c’est ?
Vous recherchez des revenus réguliers et êtes attiré par l’immobilier locatif.
Mais vous ne souhaitez pas gérer directement un patrimoine immobilier.
Dans ce cas, vous pouvez vous diriger vers la "pierre papier" à travers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et depuis 2006 à travers des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
Sachez qu’il existe différentes formes de SCPI. Leurs différences peuvent par exemple porter sur la nature des investissements immobiliers ou sur (...) Suite
Une SCPI est une société civile qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
La SCPI collecte de l’argent auprès du public et redistribue à ses porteurs (détenteurs) de parts qu’on appelle aussi "associés" des revenus fonciers (les loyers diminués des charges). Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Il n’y a donc aucun marché "permanent" qui permet l’achat ou la vente immédiate des parts.
Les parts peuvent être achetées uniquement à la création de la SCPI, à l’occasion (...) Suite
Les porteurs de parts de SCPI ont des droits qui sont ceux des associés de toute société civile. Ainsi, ces porteurs :
sont propriétaires des parts, ont droit à une quote-part des revenus de la SCPI, ont le droit d’être informés sur sa gestion.
Les associés sont dans la même situation qu’un propriétaire d’immeuble ; ils peuvent :
placer leurs parts en nantissement, c’est-à-dire les déposer pour garantir le paiement d’un autre achat, de la même manière qu’une hypothèque garantit l’achat d’un bien (...) Suite
Une SCPI a l’obligation légale de vous communiquer :
la note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les statuts de la société, la répartition sectorielle des acquisitions (locaux commerciaux, résidentiels...), le rapport annuel du dernier exercice, le dernier bulletin trimestriel d’information, le prix de la part, la quotité exigée, le prix de cession conseillé.
La SCPI doit aussi mettre à votre disposition le registre appelé "carnet d’ordres", où les ordres sont (...) Suite
Il existe deux grandes catégories de SCPI :
Les SCPI à capital fixe Dans ces SCPI, la gérance n’utilise pas sa trésorerie pour racheter les parts des épargnants qui souhaitent vendre.
Le souscripteur désirant sortir de la SCPI doit attendre qu’un nouvel acquéreur se présente pour que le capital ne change pas. Le délai peut être important.
Elles peuvent être :
"ouvertes", c’est-à-dire procéder à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de (...) Suite
Pour acheter des parts de SCPI, choisissez une société dont les options sont proches de vos préférences, en fonction de votre tempérament et de votre fiscalité.
Les trois principales familles de SCPI sont :
les SCPI classiques, investies en bureaux, locaux commerciaux ou locaux d’activités ; les SCPI spécialisées, qui privilégient soit la nature du placement (à vocation de rendement ou de plus-value), soit l’emplacement (Paris ou province), soit la catégorie d’immeubles (bureau ou habitation) ; les (...) Suite
Acheter de l’immobilier à travers une SCPI offre divers avantages par rapport à l’immobilier en direct.
On peut mentionner :
l’élimination de certains risques : absence de location du bien, défaut de perception du loyer, dégâts divers...
la mise de départ limitée qui permet d’introduire l’immobilier dans un patrimoine modeste. Certaines SCPI proposent même un versement régulier de 30 € par mois.
l’absence de soucis de gestion,
la disponibilité des revenus, en général trimestrielle,
l’accès à (...) Suite
Le patrimoine immobilier en SCPI
n’offre pas le même degré de liquidité qu’un patrimoine investi en placements financiers, la revente des parts étant parfois difficile et exigeant un certain délai ; pénalise une revente trop rapide du fait d’une fiscalité des plus-values plus importante. Suite
Les parts de SCPI procurent divers types de revenus :
le revenu foncier qui correspond au revenu locatif versé par la société, le revenu du capital qui correspond à l’augmentation de la valeur de la part. Elle évolue en fonction d’expertises réalisées annuellement sur le patrimoine immobilier des SCPI.
A cela s’ajoutent, des revenus financiers : la société, avant d’acheter, place sa trésorerie qui génère des (...) Suite
Divers frais pèsent sur les porteurs de parts de SCPI. Souvent oubliés, ces frais grèvent notablement leur performance.
Les frais se divisent en trois postes :
la commission de souscription, qui rémunère la société de gérance. Ces frais atteignent en général 10 % de la valeur de la part. la commission de gestion, forfait ponctionné sur les recettes. Ils sont "invisibles" car les revenus distribués sont nets de frais de gestion. la commission de cession, due à la revente des parts.
Peuvent s’y (...) Suite
Pour un rendement optimum, il est important de regarder attentivement si une SCPI observe les critères suivants.
Toute SCPI doit :
être en phase avec ses objectifs : une SCPI classique doit offrir de bons rendements, une SCPI de plus-value doit valoriser le capital... avoir des performances régulières. être investie dans sa quasi-totalité. Sous réserve d’un fonds de roulement normal pour faire face à des opportunités d’achat, le rôle d’une SCPI est d’acheter des immeubles et non de faire des (...) Suite
Etre associé d’une SCPI équivaut, d’un point de vue fiscal, à être propriétaire immobilier.
Vous êtes donc assujetti en tant que résident français à la fiscalité immobilière, fiscalité qui peut s’avérer lourde.
Cette fiscalité dépend de la nature de vos revenus.
La fiscalité sur les revenus locatifs :
Les sommes versées par la SCPI à ses associés proviennent, pour une large part, des revenus locatifs des immeubles détenus.
Ces revenus sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers avec :
une déduction (...) Suite
Les SCPI sont amenés à être progressivement remplacés par les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).
Les OPCI restent des produits immobiliers purs, mais sont plus diversifiés que les SCPI. En effet, s’ils doivent être composés obligatoirement de 65 % maximum d’immobilier (bureaux, locaux commerciaux...) et d’au moins 10 % de liquidité, le solde peut être investi dans d’autres produits, comme les actions, obligations...
Ils permettent de pallier le manque de liquidité que connaissent les (...) Suite
